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物业公司擅自变更承租人,法院判决撤销

来源:为你“保家护航”网作者:刘大卫律师时间:2018-04-15

上海市静安区人民法院

民事判决书

(2017)沪0106民初4381号

原告:徐亮,男,1982年11月1日出生,汉族,户籍地上海市康乐路234弄1号。

委托诉讼代理人:刘大卫,上海市光明律师事务所律师。

原告:徐庆淮,男,1954年9月2日出生,汉族,住上海市大宁路700弄6号101室。

原告:徐庆和,男,1957年7月3日出生,汉族,住上海市凉城路465弄8号504室。

被告:徐庆国,男,1949年8月5日出生,汉族,住上海市曲沃路66弄13号902室。

被告:上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司,住所地上海市中兴路403号底层。

法定代表人:郭昕,总经理。

委托诉讼代理人:王忍忍,员工。

被告:上海北站物业管理有限公司,住所地上海市热河路34号。

法定代表人:李德群,董事长。

委托诉讼代理人:朱君海,员工。

原告徐亮、徐庆淮、徐庆和诉被告徐庆国、上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“闸北二征所”)、上海北站物业管理有限公司(以下简称“北站物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月18日立案受理后,依法适用普通程序并组成合议庭,于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告徐亮、徐庆淮、徐庆和及徐亮的委托诉讼代理人刘大卫,被告徐庆国,被告闸北二征所的委托诉讼代理人王忍忍,被告北站物业公司的朱君海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐亮、徐庆淮、徐庆和向本院提出诉讼请求:依法确认《关于康乐路365bet投注盘口236号变更承租人的通知》违法并予以撤销,并按规定重新指定合法承租人。审理中,三原告变更其诉讼请求为确认《关于康乐路236号变更承租人的通知》违法并予以撤销。事实和理由:2016年5月13日,被告北站物业公司作出《关于康乐路236号变更承租人的通知》,将该房屋的承租人变更为被告徐庆国。然而,根据北站物业公司的存档信息显示:原告徐亮作为上海市康乐路236号房屋(以下简称“系争房屋”)原承租人戴桂红(已故)的同住人,按照相关规定理应具有优先被指定为承租人的权利;且系争房屋在调配伊始就分配给原告徐庆淮和徐庆和居住使用,与被告徐庆国毫不相关,根据相关规定应当在三原告中指定承租人;在2005年系争房屋承租人变更为戴桂红的申请材料中,有原告徐亮作为同住人签字,当时变更承租人的依据系原告徐亮手中的户口簿,户口簿清晰反映该房屋的居住人是戴桂红与其孙子徐亮,并不是被告闸北二征所认定的“零零户”。因此,原告认为系争房屋属于其合法财产,应受法律保护。而被告闸北二征所在征收房屋的工作中,存在大量的违法行为,剥夺了原告的相关权利。为此,原告为维护其合法权益,曾向上海市第三中级人民法院提起行政诉讼,要求确认《关于康乐路236号变更承租人的通知》违法并予以撤销。上海市第三中级人民法院认为该案不属于人民法院行政诉讼的受案范围,而属于民事争议,故原告起诉至本院并提出诉讼请求如上。

被告徐庆国辩称,系争房屋是在解放前由其父母共同购买的,而原告徐庆淮及徐庆和的母亲戴桂红在解放后才成为其父亲的妻子,系争房屋属于徐庆国父母所留下的财产,故其认为《关于康乐路236号变更承租人的通知》合法有效,不同意原告的诉讼请求。

被告闸北二征所辩称,系争房屋指定承租人的过程合法有效,不同意原告的诉讼请求。

被告北站物业公司辩称,系争房屋指定承租人的过程合法有效,不同意原告的诉讼请求。

经审理查明,系争房屋为公有居住房屋,出租人系上海北方企业(集团)有限公司,受托公房管理人为被告北站物业公司,系争房屋原承租人为徐鹤奇。徐鹤奇有配偶戴桂英、戴桂红二人。徐庆淮、徐庆和为徐鹤奇与戴桂红所生之子,徐亮为徐庆淮之子。徐庆国为徐鹤奇与戴桂英所生之子。徐鹤奇去世后,系争房屋于2005年变更承租人为戴桂红,并办理了编号为“闸北/北站字13-004号”的《租用公房凭证》,据记载该房屋租赁部位为弄搭9平方米、二层阁8.3平方米,附注“另有康乐路234/1小间1.7平方米、二层阁6平方米”。另有编号“闸北/北站字13-003号”的《租用公房凭证》,据记载,康乐路234弄1号房屋的租赁户名为戴桂红,租赁部位为小间1.7平方米、二层阁6平方米,附注“另有康乐路236号弄搭9平方米、二层阁8.3平方米”。戴桂红于2008年去世,2015年3月,经当事人申请,康乐路234弄1号房屋的承租人变更为徐亮,而系争房屋的登记承租人仍为戴桂红。

2015年5月,根据《上海市闸北区人民政府房屋征收决定》(沪闸府房征[2015]001号),系争房屋被纳入征收范围。被告闸北二征所作为房屋征收受托实施单位,负责系争房屋征收补偿相关事宜的协商工作。

2016年5月13日,被告北站物业公司和安康苑旧区改造房屋征收评议监督小组作出《关于康乐路236号变更承租人的通知》,内容为:系争房屋属房屋征收范围内,该房屋承租人戴桂红亡按照相关规定,根据安康苑旧区改造房屋征收评议监督小组组织召开的公房同住人协商会议的调解结果,经北方集团审核同意将系争房屋的租赁户名由原戴桂红变更为(儿子)徐庆国。

原告徐亮认为上述《关于康乐路236号变更承租人的通知》存在不合法之处,遂于2016年8月3日向上海铁路运输法院提起行政诉讼,请求确认《关于康乐路236号变更承租人的通知》违法并予以撒销。上海铁路运输法院于2016年8月10日作出(2016)沪0701行初201号行政裁定,对徐亮的起诉不予立案。徐亮不服该裁定提出上诉,上海市第三中级人民法院于2016年9月20日作出(2016)沪03行终420号行政裁定,驳回徐亮的上诉,维持原裁定。此后,三原告递交民事诉状起诉至本院,要求判如所请。

另查,原告的祖父徐鹤奇一家原居住于系争房屋处,1960年左右,其家庭增配了上海市康乐路234弄1号房屋,并将原在系争房屋处的户口均迁至该房屋处。1981年,由于徐鹤奇户居住拥挤困难,相关部门将唐山路102号4楼使用面积为16.40平方的房屋(以下简称“唐山路房屋”)调配给该户中的戴桂英等人居住使用。

又查,据公安机关户籍登记记载:系争房屋处现无人口户籍登记;上海市康乐路234弄1号处现有徐亮、史丽雯(徐亮之妻)、徐庆和、薛凤萍(徐庆和前妻)和徐晶(徐庆和之子)。戴桂红户口于1959年4月从系争房屋处迁至上海市康乐路234弄1号,2008年4月因死亡而注销。

再查,据系争房屋出租人上海北方企业(集团)有限公司称北站物业公司在作出《关于康乐路236号变更承租人的通知》前已将相关情况向其汇报,其同意北站物业公司所作的决定。对于本案的处理其也同意北站物业公司的意见,且不要求作为案件当事人参与诉讼。

审理中,据当事人陈述,在获配唐山路房屋后,徐鹤奇将其分为二,其中一间给徐庆淮居住、另一间给戴桂英和徐庆祥居住;戴桂红则仍在康乐路房屋居住;康乐路两处房屋纳入征收范围前由原告等人对外出租并收取租金。徐庆淮称其现居住于上海市大宁路700弄6号101室房屋,系售后公房,是他处房屋动迁而分得。徐庆国称其现户籍在上海市泗塘八村51号603室房屋,是他处房屋动迁而分得。

上述事实,有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证,并经庭审质证属实,本院依法予以确认。

关于《关于康乐路236号变更承租人的通知》是否合法的问题,被告北站物业公司认为,其既是公房出租人上海北方企业(集团)有限公司的受托管理人,又是安康苑旧区改造房屋征收评议监督小组的成员,在作出《关于康乐路236号变更承租人的通知》之前,曾向相关人员发出会议通知召开协调会,故其所作变更承租人的决定合法。而原告方认为其未收到过相关通知,故对方作出变更承租人的程序不合法。被告北站物业公司进而认为,原告徐亮并非系争房屋的共同居住人,故即使未通知徐亮也没有问题。

本院认为,民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。根据《上海市房屋租货条例》及相关规定,公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。本案中,系争房屋的原承租人为戴桂红,其生前户籍在上海市康乐路234弄1号房屋处并实际居住于此,其死亡时系争房屋处无人口户籍登记,属于在本处无本市常住户口的共同居住人的情形。参照上海市住房保障和房屋管理局制定的《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》,在原承租人死亡,其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的,应当按照原承租人的配偶、原承租人的子女、原承租人的父母、原承租人的其他直系亲属的顺序确定新的承租人。在本案中,尽管戴桂红和戴桂英均为徐鹤奇的配偶,但是相关当事人均认可在1981年分得唐山路房屋后,戴桂英迁至唐山路房屋居住、戴桂红仍居住于康乐路房屋之事实,故实际上此后两人不存在共同居住生活的情形,两人分别所生子女也应当认为分属该两人之子女。在此情况下,根据前述确定新承租人的顺序,在戴桂红存有直系血亲子女徐庆淮与徐庆和的情况下,出租人迳行将系争房屋的承租人指定变更为徐庆国的做法欠妥,因此所作指定变更承租人的《关于康乐路236号变更承租人的通知》应当依法予以撤销。依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定,判决如下:

撤销将上海市康乐路236号承租人指定变更为徐庆国的《关于康乐路236号变更承租人的通知》。

案件受理费80元,由被告上海北站物业管理有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

?????????????????????????????????????审判长???姚峥

???????????????????????????????????????审判员???巫建强

人民陪审员?陈洪林

二0一七年八月一日

本件与原本核对无异

书记员 ??王心颖

附:相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第六条民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。

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