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成功案例十二(商铺经营权买卖合同纠纷)

来源:为你“保家护航”网作者:刘大卫律师时间:2018-04-08

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

(2016)01民终7

上诉人(原审被告)黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司,住所地哈尔滨市双城区和平街生资商务楼。

负责人江廷军,总经理。

上诉人(原审被告)黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司,住所地哈尔滨市道里区兆麟街71号。

法定代表人江岩,董事长。

委托代理人王爽,黑龙江王爽律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)徐晶,住哈尔滨市双城区。

委托代理人李炳侯,住上海市嘉定区。

委托代理人刘大卫,上海市光明律师事务所律师。

上诉人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司(简称曼哈顿房产二分公司)、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司(简称曼哈顿房产公司)因与被上诉人徐晶买卖合同纠纷一案,不服哈尔滨市双城区人民法院(2015)双商初字第1730

号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭对本案进行了审理。上诉人曼哈顿房产公司的委托代理人王爽,被上诉人徐晶的委托代理人李炳侯、刘大卫到庭参加了诉讼。曼哈顿房产二分公司经本院送达开庭传票后未出庭。本案现已审理终结。

一审认定:曼哈顿房产二分公司系曼哈顿房产公司在双城区成立的分公司。曼哈顿房产二分公司于201491日与徐晶签订商铺买卖《认购书》,约定徐晶购买曼哈顿房产二分公司所有的曼哈顿新世界购物广场负一层119号商铺,建筑面积为12.4平方米,单价为26,100元每平方米,总金额为323,640元,折后总金额为299,380.8元;付款方式约定签订认购书7日内(201497日前)付清剩余款项,徐晶先支付定金40,000元。201495日,徐晶将剩余房款255,513.2元支付给曼哈顿房产二分公司。曼哈顿房产二分公司尚未取得商品房预售许可证。

徐晶诉称:201491日,曼哈顿房产二分公司与徐晶签订出售关于曼哈顿新世界购物广场负一层119号商铺买卖《认购书》。徐晶先支付定金40,000元,201495日全部支付剩余房款295,513.2元。徐晶按约全额支付购房款,但两被告并未履行交付商铺的义务。徐晶多次找曼哈顿房产二分公司协商解决此事,但曼哈顿房产二分公司以各种理由推诿。曼哈顿房产二分公司从销售商铺时就虚假宣传,在未获得相关审批手续的情况下就开始无证销售。曼哈顿房产二分公司对外宣传的119号精品屋系商铺,事后得知该商场负一楼(包含119号精品屋)实为库房及摆放设施所用场地,根本无法作为商铺使用。20155月,徐晶到双城市房管局调查核实得知,曼哈顿房产二分公司在出售该商铺时未取得预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,该认购书实为商品房买卖合同。曼哈顿房产二分公司在出售该商铺时就不符合法律规定,应认定该协议书无效。同时,从双城市建设局质量检测站核实得知,该商场负一楼均未通过质量合格验收,也未通过消防检查合格,此房无法使用。请求:1、判令双方签订的《认购书》无效;2、判令两被告归还购房款323,640元,并赔偿损失51,814.4元,共计375,454.4元。

曼哈顿房产公司辩称:1、徐晶从原业主杨国成处转让此摊位,并交纳全款后,二被告办理建设工程峻工规划核实确认书及其相关手续后找到徐晶,告知双方应当签订正式合同,但徐晶迟迟不签,在签订正式合同后才可交付使用,二被告才会履行后期合同所约定的义务。2、徐晶所取得的摊位是购得使用权且是商场内部摊位。3、徐晶第二项诉请有明确的固定数额,并未明示此数额为按时间延续变更的请求,应当驳回徐晶诉请,认定此认购合同是有效的。

曼哈顿房产二分公司辩称:同意曼哈顿房产公司的答辩意见。

一审认为:曼哈顿房产二分公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下与买售人订立的商品房预售合同,应认定无效,徐晶要求确认合同无效,应予支持。徐晶要求按年利率24%赔偿利息损失,因双方没有约定,按照法律规定,应从其主张权利之日起,按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息标准计算。据此判决:一、徐晶、曼哈顿房产二分公司签订的关于曼哈顿新世界购物广场负一层119号商铺买卖《认购书》无效。二、曼哈顿房产二分公司返还徐晶购房款295,513.2元。三、曼哈顿房产二分公司给付徐晶违约利息损失自201495日起,以本金295,513.2元,按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息标准计算到本判决确定履行期限前的实际给付之日止。四、以上二、三项于判决生效后10日内履行。五、驳回徐晶其他诉讼请求。案件受理费6932元,减半收取3466元,由曼哈顿房产二分公司承担,于判决生效后10日内缴纳。

曼哈顿房产二分公司、曼哈顿房产公司不服一审判决,向本院提起上诉称:1、一审认定双方签订的《认购书》无效,缺乏证据及法律依据。《认购书》从确认内容看是建立在平等、自愿、真实的基础上签订的,在签订《认购书》及徐晶交付款项,曼哈顿房产二分公司才可以与徐晶签订正式合同并随之履行合同义务。曼哈顿房产二分公司在徐晶交付款项后多次找徐晶签订正式合同,但徐晶有意拖延。基于以上事实,应当确认《认购书》是有效的。2、原审法院认定事实错误。曼哈顿房产二分公司虽说是曼哈顿房产公司的分支机构,但独立核算、独立经营,即独立承担民事责任。此案不应将曼哈顿房产公司一同起诉,一审法院认定诉讼主体错误。请求二审撤销原判,依法改判或发回重审。

徐晶二审答辩表示同意原审判决。

二审审理中,双方当事人均未举示新的证据。

本院经审理认定的事实与一审判决认定的事实相同。

另认定:曼哈顿房产公司在原双城市设立两个分公司,即:黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司,黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司,负责人均为江廷军。曼哈顿新世界购物广场项目建设单位系黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司。

本院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效365bet投注盘口365bet行政收费。案涉《认购书》虽系商铺买卖预约合同,但商铺所依附的是曼哈顿新世界购物广场商品楼工程,依据上述规定,因黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司对曼哈顿新世界购物广场工程尚未取得商品房预售许可证,故争议双方签订的商铺买卖《认购书》应为无效合同。曼哈顿房产二分公司上诉称多次找徐晶签订正式合同,未举示证据证实,且曼哈顿房产二分公司亦未举示曼哈顿新世界购物广场工程质量、消防验收合格,符合进户条件的证据,故对曼哈顿房产二分公司请求确认《认购书》有效的主张,本院不予支持。原审据此判令曼哈顿房产二分公司返还徐晶购房款并支付利息损失符合法律规定。综上,曼哈顿房产二分公司的上诉主张缺乏事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费6932元,由上诉人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  曹轶伟

审 判 员  郑庆忠

代理审判员  邵 田

二〇一六年五月十日

书 记 员  吴浩松

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