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房屋买卖合同纠纷案

来源:裁判文书网作者:刘大卫律师时间:2017-05-20

上海市嘉定区人民法院

民事判决书

  原告: 林某某。

  原告:张某某。

  原告:林某。

  法定代理人:林某某(林某的父亲)。

  被告:陶某某。

  委托诉讼代理人:陶金洪(陶某某的父亲。

  第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行。

  负责人张政。

  委托诉讼代理人张婧。

  第三人上海市住房置业担保有限公司。

  法定代表人孙勇。

  原告林某某、张某某、林某与被告陶某某、第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行、第三人上海市住房置业担保有限公司间房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林某某、张某某、原告林某的法定代理人、三原告的共同委托诉讼代理人潘某、叶某某,被告的委托诉讼代理人滕梦悦、陶金洪、第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行的委托诉讼代理人张婧到庭参加诉讼。第三人上海市住房置业担保有限公司经本院依法传唤,无故未到庭,不影响案件的审理。本案现已审理终结。

  原告向本院提出诉讼请求:1、被告配合原告办理位于上海市嘉定区安亭镇新源路102515901室房屋(以下简称涉案房屋)的产权过户手续;2、被告向原告支付逾期办理过户手续的违约金,从2016715日起计算至实际办理过户申请手续之日止,以已付房款150万元为基数,按照日万分之五标准,暂计算至起诉之日为22 500元。事实与理由:原告于2016523日与被告签订《房地产买卖居间协议》并支付定金5万元整。后于2016529日与被告签订《上海市房地产买卖合同》。原告已支付150万元首付款,并办妥127万元银行贷款手续。在2016629日贷款审批通过后,原告通过中介通知被告办理过户,被告拒绝配合。2016714日,被告约原告在中介公司谈相关事宜,被告的父亲向原告阐述了被告的意思,被告想解除合同。当时原告拒绝,表示坚持继续履行合同。被告想终止合同的原因是被告另行购买房屋未成功,所以涉案房产也就不想出售。原告也多次通过短信方式及律师函与被告沟通,希望被告按合同履行,但被告予以拒绝。原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果,无奈诉至法院。

  被告辩称,被告不同意配合原告办理过户及支付违约金。2016613365bet足球盘365bet投注盘口365bet行政收费日,被告配合原告办理贷款和审税,双方约定交易税费由原告承担,但原告关于涉案房屋交易的税费标准是按照普通住房还是非普通住房没有弄清楚。在审税的时候,税费超出了原告的预期,所以原告就不同意了,当天没有审税成功。之后再过了一个月,原告才通知被告去审税。被告当时是为了置换房子,原告审税的时间耽误了被告购房的时间,导致被告失去了房屋置换的最佳时机。在被告无法在市区置换房屋后,被告才接到原告的电话,要求双方协商税费的问题,继续履行合同。但是当时被告无法置换房屋,所以告知原告不想卖房。被告认为交易未能顺利进行的原因主要在原告方。

  第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行述称,对于原告与被告之间的房屋买卖纠纷不发表意见。被告已经还清银行贷款,第三人已经将抵押权证给了被告,但被告尚未办理抵押权注销手续。因为有公积金贷款和商业贷款,所以抵押权人是两第三人,是两证合一的。

  第三人上海市住房置业担保有限公司未作陈述。

  经审理本院查明如下事实: 2016523日,原被告签订《房地产买卖居间协议》一份,约定被告购买原告位于上海市嘉定区安亭镇新源路102515901室的房屋,房地产转让价280万元,该协议对于付款时间、过户时间、交房时间及违约责任等条款进行了详细约定,并约定于2016610日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016528日,原被告签订《上海市房地产买卖合同》一份,约定原告林某某、张某某、林某向被告购买涉案房屋,面积137.67平方米,房屋转让款190万元,2017530日前被告应腾出房屋并通知原告接收。合同约定双方应于2016930日前办理转让过户手续,由于被告故意拖延或不及时提供相关材料的,原告按合同第十条追究被告违约责任。第十条约定,被告未按第四条约定期限交接房地产的,双方同意每逾期一日,被告应向原告支付已收款0.05%的违约金,合同继续履行。补充条款(一)约定,任何情况下被告恶意不卖、原告恶意不买,则视为违约,违约方按房屋已付定金赔偿守约方违约金;银行承诺之贷款金额由贷款银行按约定时间支付给卖方。2016529日,原被告签订买卖合同补充协议一份,约定双方就示范文本的房屋买卖合同做如下补充,该房屋实际成交价格为280万元,因该房屋是装修及有配置的,买卖双方协商一致合同价定为190万元,其余作为装修补贴,房款支付方式为2016523日支付被告定金5万元,2016616日前支付首付145万元,作为被告还清该房屋内的抵押贷款使用,尾款130万元以银行贷款的方式支付被告,如贷款额度不足,差额部分应以现金形式在过户交易之前支付被告。上述合同签订后,2016523日,原告向被告支付定金5万元。2016529日,原告向被告支付房款144万元,2016613日,原告向被告支付房款1万元。2016629日,原告办妥贷款审批手续,额度127万元,有效期至20171231日。2016613日,原被告在中介的陪同下前往交易中心办理审税手续,因原告对于涉案房屋按照非普通住宅标准缴纳税费存在疑问,导致当天未审税完成。2016712日,原告再次通知被告前往交易中心办理审税及过户手续,被告不予配合,明确表示不愿再继续履行合同。原告与被告沟通未果后,诉至本院。

  另查明,涉案房屋于2013922日登记在被告名下,目前涉案房屋的抵押权人仍为两第三人,被告虽偿还了银行贷款,但并未办理抵押权注销手续。两第三人已经将抵押权证交给了被告。庭审中,原被告确认房屋交易过程中双方曾协商一致,对于过户时应当现金补足的3万元,原告仅需支付2万元,剩余1万元待交房当日再支付给被告。

  本院认为,原被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行。原告按约支付首付款150万元,并办妥银行贷款手续后,被告应当按照约定涤除抵押权并配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。但被告拒绝配合原告办理过户,构成违约。对于原告要求被告继续履行合同,配合原告办理涉案房屋的产权过户手续的诉请,本院予以支持。对于原告主张的逾期办理过户手续的违约金,根据合同约定双方应于2016930日前办理过户手续,故被告应从2016930日起向原告支付违约金。原告主张从2016715日起支付违约金无合同依据。对于违约金的支付标准,原告主张按照已付房款的日万分之五计算,被告拒绝支付违约金的意见也可以视为对违约金过高的抗辩,本院酌情调整为日万分之二。因原告贷款未获足额审批,原告应当在办理过户手续当日向被告支付2万元,剩余1万元尾款待被告将房屋交付原告之日再支付被告。关于被告称系因原告不配合审税延误了被告置换房屋的时机,故被告有权拒绝继续履行合同,本院认为,被告未有证据证明原告不愿继续履行合同,原告在20167月再次通知被告进行审税及办理过户,因被告不予配合才导致双方无法在2016930日前办理过户,本院对于被告的辩称意见不予采信。 第三人上海市住房置业担保有限公司经本院依法传唤,无正当理由未到庭,不影响案件的审理。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定,判决如下:

  一、被告陶某某应于本判决生效之日起十日内涤除上海市嘉定区安亭镇新源路102515901室房屋上的抵押权,并配合原告林某某、张某某、林某办理上述房屋的产权过户变更手续,将上述房屋过户登记至原告林某某、张某某、林某名下;

  二、原告林某某、张某某、林某应于被告陶某某配合办理上海市嘉定区安亭镇新源路102515901室的房屋产权过户手续之日向被告陶某某支付人民币20 000元;

  三、原告林某某、张某某、林某应于被告陶某某配合办理上海市嘉定区安亭镇新源路102515901室的房屋产权过户手续之日起三十日内向被告陶某某支付房款人民币1 270 000元;

  四、原告林某某、张某某、林某应于被告陶某某将上海市嘉定区安亭镇新源路102515901室房屋交付原告林某某、张某某、林某使用之日向被告陶某某尾款人民币10000元;

  五、被告陶某某应于本判决生效之日起十日内向原告林某某、张某某、林某支付违约金,以人民币1 500 000元为基数,按照日万分之二的标准,从2016930日支付至办理过户申请手续之日止。

  负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案受理费362.50元,减半收取181.25元,由被告陶某某负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内支付至本院。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

?? 审? ? ?

?? 二〇一七年三月十四日

?? 书? ? 凌东媛

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